Kredyt hipoteczny to pułapka dla naiwnych, ponieważ jest on w obecnych warunkach z definicji niespłacalny. W warunkach wysokiej, dwucyfrowej inflacji niezwykle trudno jest operować skutecznie kredytem długoterminowym. Z jednej strony nie leży w interesie żadnego banku robienie komukolwiek prezentu w postaci „preferencyjnych” stawek oprocentowania kredytów, tj. poniżej poziomu inflacji. Z drugiej strony kredyt długoterminowy, jeśli byłby rozliczany według realnych stawek oprocentowania, stałby się absurdalnie drogi. Wydawać by się mogło, że nie ma wyjścia z tego ślepego zaułka. Wyjścia jednak istnieją, i jest ich co najmniej kilka. Problem polega na tym, że są one nieco bardziej skomplikowane, i że każde z nich niesie pewne niedogodności oraz nieuniknione ryzyko. Najprostszy, a więc najłatwiej zrozumiały dla przeciętnego klienta banku, a w efekcie najlepiej „sprzedawalny” jest denominowany kredyt dewizowy. Pożyczka rozliczana jest w bardziej od złotego stabilnej obcej walucie, oprocentowanie może być zatem stałe przez cały okres kredytowania i relatywnie niskie. Ponieważ jednak w ostatnim półroczu odnotowujemy „rozwieranie się nożyc” pomiędzy poziomem wewnętrznej inflacji w Polsce a kursami walut, głównie dolara amerykańskiego, jedyny bank w Polsce oferujący denominowane kredyty hipoteczne (PAMBank w Warszawie) natychmiast zareagował zwyżką stopy oprocentowania dla nowo zawieranych umów. Zawęża to znacznie potencjalny krąg klientów tego i tak już dość elitarnego programu.
Drugą możliwość stanowi tzw. kredyt podwójnie indeksowany (Dual Index Mortgage). Jest to interesujący i jeszcze bardziej wyrafinowany „produkt finansowy”, którego sprzedawalność jest jednak na razie bliska zeru. Niesłychanie trudno jest pokonać barierę psychologiczną związaną z negatywną amortyzacją, czyli narastaniem zadłużenia nominalnego przez większość okresu spłaty. Ze względu na znaczny stopień skomplikowania tego systemu i założoną w nim zmienność parametrów jest on stosunkowo trudno zrozumiały dla nieprofesjonalisty. Przeciętnemu pożyczkobiorcy pozostaje zatem czysta wiara w jego skuteczność. Program ten, na którego uruchomienie i wdrożenie Polska uzyskała poważne środki w formie pożyczki z Banku Światowego i Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, a których utrzymanie w „gotowości” kosztuje polskiego podatnika ponad milion dolarów rocznie, oferowany jest ponadto w niewielkiej sieci niezbyt silnych banków, co dodatkowo stawia pod znakiem zapytania jego wiarygodność w oczach potencjalnych klientów. Program ten jest zaadresowany do tej grupy inwestorów, dla których przeznaczenie 25% dochodów brutto na obsługę kredytu (nie licząc normalnych opłat eksploatacyjnych za mieszkanie) nie spowoduje załamania rodzinnego budżetu. Trzecia możliwość to preferencyjny kredyt kontraktowy oparty na zasadzie wzajemnego finansowania przez samych zainteresowanych dzięki wcześniejszemu systematycznemu gromadzeniu wkładów oprocentowanych również poniżej stopy rynkowej. Warunkiem jest uruchomienie systemu motywacji w formie odpisów (ulg) podatkowych i maksymalna decentralizacja. Jak uczy doświadczenie wielu krajów o porównywalnie niskim poziomie dochodu narodowego, ten właśnie system wydaje się mieć największe szanse na spowodowanie znaczącego przełomu w dziedzinie mieszkalnictwa.
Wszystkie trzy programy łączy jedna wspólna cecha: nie odchodząc od ogólnej zasady realnego oprocentowania kredytu hipotecznego umożliwiają one spłacalność zaciągniętej pożyczki pod warunkiem przestrzegania przez dłużnika dyscypliny finansowej. Gwarancją jej utrzymania musi być niestety realna groźba eksmisji.
Niemożliwa jest symbioza interesów sektora publicznego i prywatnego – musi to prowadzić do nadużyć, korupcji itd.
Obowiązujące prawo i przepisy podatkowe w wielu aspektach preferują duże spółdzielnie mieszkaniowe utrudniając jednocześnie życie prywatnym przedsiębiorcom.
Na palcach jednej ręki policzyć można przypadki, w których miasto, gmina czy rządowa agencja dysponująca gruntami udostępniła by je prywatnemu deweloperowi np. w drodze aportu wniesionego do spółki. Tymczasem doświadczenia z wielu krajów ukazują, że w warunkach zachowania odpowiedniej kontroli współpraca sektora prywatnego i publicznego jest nie tylko możliwa, ale nieraz bywa bardzo owocna. Co więcej, okazuje się, że prywatny przedsiębiorca ryzykując własnym majątkiem bywa zwykle o wiele efektywniejszym gospodarzem niż zbiurokratyzowany aparat administracyjny.
